Wohnungsabgabe und Abnahmegarantie: das Protokoll zählt
Der Umzug endet nicht am neuen Ort, sondern am alten – mit einem Termin, an dem jemand mit einem Formular durch Ihre leeren Räume geht. Was dort ins Protokoll kommt, entscheidet darüber, ob Ihr Depot zurückkommt. Und Sie haben dabei mehr Rechte, als das Formular vermuten lässt.
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Das Übergabeprotokoll: kein Formular, das Sie unterschreiben müssen
Am Abgabetermin steht jemand mit einem vorgedruckten Blatt in Ihrer leeren Wohnung und geht Raum für Raum durch. Viele Mietende gehen davon aus, dass sie dieses Protokoll unterschreiben müssen. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält das Gegenteil fest: Eine Unterschriftspflicht besteht nicht.
Das ist mehr als eine Formalie. Enthält das Protokoll finanzielle Verpflichtungen, mit denen Sie nicht einverstanden sind, dürfen Sie die Unterschrift verweigern. Unterschreiben Sie dennoch – etwa, weil die übrigen Punkte unstrittig sind –, vermerken Sie bei den umstrittenen Positionen den Zusatz «Gilt nicht als Schuldanerkennung». Damit bestätigen Sie die Aufnahme des Zustands, nicht die Zahlungspflicht.
Umgekehrt gilt: Unterschreiben Sie ein Protokoll, das Sie zur Übernahme bestimmter Schäden verpflichtet, erfüllt das zugleich die Anforderung an eine sofortige Mängelrüge auf Seiten der Vermieterschaft. Was Sie unterschrieben haben, müssen Sie danach nicht mehr bestreiten können.
Anwesend sein – immer
Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, bei der Abgabe persönlich anwesend zu sein. Nur so sehen Sie, was aufgenommen wird, können widersprechen und eigene Punkte eintragen lassen. Wer die Schlüssel schickt und auf eine faire Aufnahme hofft, hat später nur das Papier der Gegenseite.
Die Vermieterschaft kann die Beendigung des Mietverhältnisses übrigens nicht davon abhängig machen, dass Sie unterschreiben. Erforderlich ist lediglich eine schriftliche Bestätigung der Schlüsselrückgabe. Wird auch diese verweigert, senden Sie die Schlüssel eingeschrieben – der Nachweis des Versands tritt dann an die Stelle der Quittung.
Was «sofort» im Mietrecht bedeutet
Die Vermieterschaft hat bei der Rückgabe eine enge Frist – und wer sie verpasst, verliert die Ansprüche.
Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand der Sache prüfen und dem Mieter unverzüglich mitteilen, wofür sie ihn verantwortlich macht Art. 267a OR. Das Gesetz sagt «sofort», und dieses «sofort» wird in Lehre und Rechtsprechung sehr kurz verstanden: in der Grössenordnung von zwei bis drei Arbeitstagen, längstens etwa einer Woche. Unterbleibt die Meldung, gehen die Ansprüche unter.
Es gibt eine Ausnahme, und sie ist eng: Mängel, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, dürfen auch später gerügt werden – dann aber unverzüglich nach der Entdeckung. «Wir haben es erst beim Ausmessen für die Neuvermietung gesehen» ist für einen Kratzer auf dem Parkett keine taugliche Begründung.
Für Sie folgt daraus ein einfacher Kalendereintrag: Notieren Sie das Datum der Rückgabe. Kommt danach eine Forderung, prüfen Sie zuerst, ob sie rechtzeitig erhoben wurde – bevor Sie über die Höhe diskutieren.
| Zeitpunkt | Was geschieht | Ihre Aufgabe |
|---|---|---|
| Vor der Abgabe | Reinigung und allfällige Reparaturen | Abnahmegarantie schriftlich vereinbaren |
| Am Abgabetermin | Gemeinsame Prüfung, Protokoll | Anwesend sein, Vorbehalte eintragen lassen |
| Unmittelbar danach | Meldung der beanstandeten Punkte | Datum der Rückgabe notieren |
| Nach der Abrechnung | Freigabe oder Blockade des Depots | Zeitwert nachrechnen statt Pauschale akzeptieren |
Die Übersicht ordnet die Abläufe, ersetzt aber weder den Mietvertrag noch eine Rechtsauskunft.
Normale Abnutzung zahlt die Vermieterschaft
Der häufigste Streitpunkt bei der Wohnungsabgabe ist nicht, ob etwas abgenutzt ist, sondern wer dafür aufkommt. Die Regel ist klar: Normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft. Sie ist im Mietzins bereits abgegolten. Sie als Mieterin oder Mieter zahlen ausschliesslich für übermässige Abnutzung und für Schäden.
Und selbst dann nicht den Neupreis. Abgerechnet wird auf den Zeitwert, also nach Abzug der Amortisation. Als Grundlage dient die Lebensdauertabelle, die der Mieterinnen- und Mieterverband gemeinsam mit den Vermieterverbänden herausgibt. Sie nennt für Bauteile und Geräte die übliche Lebensdauer: ein Teppich, ein Backofen, ein Anstrich, eine Armatur. Hat ein Bauteil seine Lebensdauer erreicht, ist sein Zeitwert null – dann schulden Sie auch bei einem Schaden nichts mehr.
So rechnen Sie nach
Alter des Bauteils zur Lebensdauer ins Verhältnis setzen und den entsprechenden Anteil vom Anschaffungswert abziehen. Was bleibt, ist der Höchstbetrag, der Ihnen belastet werden darf. Bestehen Sie auf einer solchen Rechnung, statt eine Pauschale zu akzeptieren.
Nicht geschuldet sind ausserdem Arbeiten, die gefährlich sind oder Fachwissen erfordern – das Ausbauen von Isolierverglasungen etwa gehört nicht zu den Reinigungspflichten einer Mieterin. Was Sie tatsächlich zu reinigen haben, ergibt sich aus dem Mietvertrag und dem üblichen Standard, nicht aus der Wunschliste der Verwaltung.
Die Kaution und der Weg zurück
Für Wohnräume darf die Sicherheitsleistung höchstens drei Monatszinse betragen Art. 257e OR. Ebenso wichtig ist die Form: Das Sperrkonto für das Mietzinsdepot muss auf den Namen der Mieterschaft lauten, und die Zinsen gehören ihr. Ein Depot, das auf den Namen der Verwaltung läuft oder gar bar übergeben wurde, entspricht dieser Vorgabe nicht. Für Geschäftsräume gilt die Obergrenze von drei Monatszinsen übrigens nicht.
Freigegeben wird das Depot üblicherweise mit beidseitiger Unterschrift nach der Schlussabrechnung. Blockiert die Vermieterschaft es ohne Grund, haben Sie zwei Wege.
- Schlichtungsverfahren. Sie gelangen an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen. Das Verfahren ist für Mietstreitigkeiten in der Regel kostenlos und führt oft zu einer Einigung.
- Abwarten. Hat die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen rechtlichen Anspruch geltend gemacht, muss die Bank das Depot ohne ihre Zustimmung an Sie herausgeben.
Die Jahresfrist ist das stärkste Argument in vielen Auseinandersetzungen: Wer eine überhöhte Forderung stellt, aber kein Verfahren einleitet, verliert am Ende ohnehin den Zugriff auf das Geld.
Warum eine Abnahmegarantie das Risiko verschiebt
Eine Endreinigung lässt sich auf zwei Arten einkaufen. Entweder Sie zahlen Arbeitsstunden – dann schuldet die Firma Aufwand. Oder Sie vereinbaren eine Abnahmegarantie – dann schuldet die Firma ein Ergebnis: eine Wohnung, welche die Verwaltung bei der Abgabe akzeptiert. Beanstandet die Verwaltung etwas, kommt die Reinigungsfirma zurück und reinigt nach, ohne dass Sie erneut zahlen.
Rechtlich ist das der Unterschied zwischen einer Leistung nach Aufwand und einem Werkvertrag mit Erfolgspflicht. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, die Abnahmegarantie ausdrücklich und schriftlich zu vereinbaren – und genau daran scheitert es in der Praxis oft: Der Begriff steht im Verkaufsgespräch, aber nicht in der Offerte.
Diese Punkte gehören in die Vereinbarung
- Ausdrückliche Zusage der Abnahmegarantie, nicht nur eine Erwähnung in der Werbung.
- Umfang: Welche Räume, welche Geräte, welche Fenster, Storen, Keller und Nebenräume?
- Anwesenheit der Reinigungsfirma bei der Abgabe – idealerweise vereinbart, damit Beanstandungen direkt aufgenommen werden.
- Frist für die Nachreinigung, abgestimmt auf Ihren Abgabetermin.
- Abgrenzung zu Mängeln, die keine Reinigungsmängel sind, etwa Beschädigungen an Bauteilen.
Ein Wort zur Wirtschaftlichkeit: Wer bei der Umzugsfirma spart und zugleich die Endreinigung ohne Garantie selbst organisiert, häuft zwei Risiken an einem einzigen Tag. Geht eines davon schief, blockiert es das Depot – und das kann am Ende mehr kosten als die Differenz zwischen zwei Offerten. Das ist keine Aussage über Ihre Reinigungsfähigkeiten, sondern über die Verteilung von Risiken.
Selbst reinigen oder vergeben?
Beides ist vertretbar, und die Entscheidung hängt weniger vom Preis ab als von drei nüchternen Fragen. Erstens: Haben Sie am Tag vor der Abgabe überhaupt Zeit? Umzug, Reinigung und Abgabe innerhalb von achtundvierzig Stunden ist ein Plan, der wenig Reserve lässt. Zweitens: Wie streng ist die Verwaltung? Das lässt sich am Einzugsprotokoll ablesen – wer damals penibel war, wird es bei der Rückgabe wieder sein. Drittens: Wie hoch ist Ihr Depot, und wie dringend brauchen Sie es zurück?
Wer selbst reinigt, sollte den Umfang kennen: Küche samt Geräten und Dampfabzug, Bad mit Fugen und Abläufen, Fenster innen und aussen samt Rahmen und Storen, Böden, Schränke innen, Keller, Estrich und Nebenräume. Was nicht verlangt werden darf, sind gefährliche Arbeiten und solche, die Fachkenntnisse erfordern. Bei Unsicherheit fragen Sie vor dem Termin bei der Verwaltung nach, was erwartet wird – schriftlich, damit Sie es später zeigen können.
Der Termin selbst
Legen Sie die Abgabe möglichst nicht auf denselben Tag wie den Umzug. Nehmen Sie eine Person mit, die mitliest und im Zweifel bezeugen kann, was besprochen wurde. Machen Sie eigene Fotos von jedem Raum, bevor Sie die Schlüssel übergeben, und achten Sie darauf, dass Datum und Uhrzeit erkennbar sind. Bestehen Sie auf einer Kopie des Protokolls – und zwar derjenigen, die tatsächlich unterschrieben wurde, nicht auf einer späteren Fassung.
Wird Ihnen nach dem Termin eine Forderung gestellt, prüfen Sie in dieser Reihenfolge: Kam die Meldung rechtzeitig? Betrifft sie normale Abnutzung oder einen tatsächlichen Schaden? Und wurde auf den Zeitwert abgerechnet? Fällt eine dieser drei Prüfungen negativ aus, widersprechen Sie schriftlich, bevor Sie zahlen – und bevor Sie eine Freigabe des Depots unterschreiben.